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特约点评：广州妈妈网
在中国，学位房绝对是一个神奇的存在。
楼龄30年的楼梯楼，外立面破的掉渣，看着就像文物建筑…即使如此，只要配备一个牛逼的小学，总是有人抢。
培正小学是百年老校，教学质量就无须房产君多言，具体有哪些优缺点，适不适合你家小盆友读，先来看看今年培正小学招生地段以及5位资深美妈作何点评！
2017年招生地段
▲2017年东山培正小学招生地段
辣妈点评学校
@ganyihangaiyiha：优势是老牌好小学，初中有直升培正中学的名额，保底派位比较理想；同档次的房子，房价比东风东要便宜。
劣势：学位房太旧了且放盘少；2-3年级海印苑校区，其余年级烟墩路校区，1-6年级不在一个校区有点麻烦，2个校区距离远、接送或小朋友自己上学不方便。
网友Kimmo：东山培正小学是我母校，百年老校了，创办于1889年，广东省一级学校。校门口两侧的外墙上挂满了多达22块荣誉牌匾，其中最吸引眼球的是“全国升旗仪式规范化学校”！ 现在孩子也读培正，培正不声不响近两年已接待了两任教育部部长，我作为曾经培正学子为之而自豪。
网友家有羿宝：老师细心又耐心，而且各方面的机会都比较多，孩子可以学到很多东西，孩子一天天的进步我心甚慰！至少我觉得培正的孩子普遍素质是比较高的，因为家长都是比较重视教育的，你到时候会发现孩子们的家长都好棒！
网友sky731314：我家小孩在培正读三年级。我觉得培正小学还是不错！我小孩她们班，有钱的家庭挺多的，但是孩子们还小，还不太懂攀比，最多也就是比下你的文具漂亮点。攀比心理主要看家长引导，问题不大，条件好的家庭一般对子女的教育也很重视。学校中午有些学生被接到其他地方托管，住得近的家长会接回孩子回家午休，在校的孩子可以拼桌子睡睡袋，不用趴着睡。
网友马路：学校活动多，注重德育，校园在内街，环境好不嘈杂。百年老校文化底蕴强，虽然说这几年似乎低调了，成绩不突出。但我看来成绩还是得靠自己，学校把孩子各种习惯培养好就够了。作业量每天大概两个小时左右，看了二年级的课表，语数外比例都不重，有每天专门的写字课，还有很多花样的各种课程。很满意！踩点时是大课间的时间，孩子们精气神都非常好，还有些小朋友在跟做卫生的老公公聊天，没有传说中的飞扬跋扈。
▲师生风采
辣妈探校
应广大粉丝要求，辣妈探校第二期走访了培正小学周边部分二手房，写下来与大家分享。不当之处，欢迎交流指正。
01
【房源】海印苑
【楼龄】18年左右
【地址】越秀区合群一马路133-135号
【地铁】六号线东湖站、一号线东山口
【开发商】广州城镇建设开发总公司所属
▲马路对面的高层就是海印苑
【辣妈点评1】海印苑是培正小学招生地段最大的的两个大型花园式小区之一，在东湖公园对面，地铁6号线东湖站的出入口就在小区旁边，交通十分方便。培正小学的海印苑校区（2-3年级）小学就在小区里面，上学安全！小区内还有幼儿园。海印苑电梯楼的房价大约7万多一平。
【辣妈点评2】海印苑一期楼梯楼厅大房大，舒适但房间少，空间有点浪费。基本是主人房出阳台。阳台、厨房开间较小，影响采光和放东西。十几年楼龄了，马赛克外墙。
【总体情况】海印苑算是广州最早一批商品房，由四栋电梯楼及东湖路54---58号，合群一马路129---137号，永胜上沙路21---37号的楼梯楼组成。
▲小区内有中心花园
小区半封闭式管理，但保安看得不严，外人进来比较容易。小区内有中心花园，下午放学时间可以看到不少培小学生在花园里玩。
海印苑有楼梯房也有电梯房，楼梯房6万/平出头，电梯楼朝南望花园的可以卖到7万/平米。
房产君走访的是永胜上沙路一套楼梯楼5楼的两房单位。
面积：69平米
户型：两房两厅一厨一卫
售价：430万（业主考虑反价20万）
优点：1、这套房的通风还不错，主卧朝东，次卧、厨房、洗手间和餐厅朝西，如果打开大门和主卧的窗户，能做到东西对流。
▲户型图
2、业主一直自用，屋内保养的比较新净，如果能接受现有的格局，买了可以直接自用。
3、如果预算允许，这套房简单动一下就能改2+1房。首先，将餐厅位置改造成多功能的书房，最好使用透光的磨砂推拉门，既能自用，还能为餐客厅采光。
▲客厅
▲餐厅
其次，将主卧往里稍微推一点，留出一块相对完整的空间布置餐客厅。
▲房产君手绘简单改造图
缺点：1、业主前一周放盘430万，后表示要反价20万。这套房是内阳台，现在的餐厅占了阳台的位置，晾衣服有点麻烦，要晒到窗户外置的晾衣杆上。
2、采光主要依赖朝西的几扇窗户，由于窗外树木略高，加上培正小学的教学楼有所遮挡，会影响大厅的采光。
▲培正小学海印苑校区
3、外部来说，这套房最大的缺点就是一年级新生每天上学放学必须要过一条大马路，而等一次红灯时间大约50秒。
02
【房源】联发名阁
【楼龄】2000年开盘
【地址】越秀区东山东华南路172号
【地铁】六号线东湖站、一号线东山口
【开发商】广东省二轻联发房地产开发总公司
▲稍微高一点的那栋就是联发名阁
【辣妈点评】联发名阁位于东华南路与东湖路交汇处，单体电梯楼，挺新净的。离省医，东湖地铁站很近。放的都是70多-80平，500万起步。两边都是高架，相对比较吵。
优点：电梯楼！和海印苑小区隔了一条新河浦涌，靠近地铁六号线东湖路站，主朝向朝南，三间卧室有两间也朝南。
▲楼下可望见新河浦涌
缺点：很吵！联发名阁是路边单体楼，西面是内环路，东面是东湖路，如果你站在高层阳台上，来往车辆的噪音是非常明显的。
▲东西两侧分别是东湖路和内环路
房产君看的这套房是80平米的三房一厅，整体格局还算是方正的，客厅阳台朝南，两间卧室也朝南，洗手间在刚进门的地方，厨房有一个朝东的小窗。
▲间隔图&餐客厅实景图
美中不足的是，有一间靠近卫生间的次卧是黑房。业主现在放盘560万，单价高达7万/平米。
下面来说说外部环境吧，一楼有五金、电器销售以及汽车养护中心，适合孩子玩的公共几乎没有。另外，联发名阁和海印苑存在相同的问题，除了二、三年级可以在海印苑校区上课，一年级新生都要走到烟墩路的本部去上课，每天都要过东湖路这条大马路。
03
【房源】新河浦路路边房改房
【楼龄】99年最后一批房改房
【地址】新河浦路以北，东湖市场社区南二门旁
【地铁】六号线东湖站、一号线东山口
▲框红区域为该套房源实际位置
【总体情况】在新河浦路北面，有一排商住楼，细看你会发现这排商住是东湖豪苑连着几栋早期房改房。沿着新河浦路的临街商铺往东走，走到明清艺术家具，东华市场社区南二门旁，有个楼梯可直上，这里是上世纪90年代末最后一批房改房，楼梯楼，共9层高。
面积：73.5平米
户型：三房一厅一厨一卫
售价：两周前业主放盘价为500万，现在降至480万。
房产君看的这套二手楼在4楼，原本是两房，后被业主改成了三房，确切来说是2+1房，因为有一个房间只放了两台电脑，无法住人。
优点：1、这套房源是正北向，不过北面多是私房，建的不高，所以没什么遮挡，采光还行。
▲北向望出去多数是私房
2、这套房是框架结构，可以改，阳台非常长，如果改造把阳台利用上，可以有效扩大房间和客厅面积。
缺点：1、现有格局不大理想，改造想改得好工程量会比较大，先来看看间隔图。
▲房产君手绘改造图~不要笑
2、目前三间房当中，有一个小卧室完全是黑房，亲们应该都看出来了。没错，无论怎么改，那个位置都会是黑房，这是该房源最大的弱点。
房产君建议，客厅和卫生间都向阳台外面推，增加客厅和厨房的面积，大卧室不动，小卧室也向阳台外面推，增加面积，可以自住也能采光，另外一件黑房卧室只能选择做书房或者放杂物。
▲厨房好在还有一扇朝东的小窗可以采光
▲阳台可利用空间比较大
3、房子楼下多经营餐厅、茶叶店，靠近东华市场社区那一段有宾馆、士多店，人来人往比较杂，可以给孩子活动的公共空间并不多。
▲靠近东华市场社区
04
【房源】东湖豪苑
【楼龄】1996年建成
【地址】越秀区东湖路26号
【地铁】六号线东湖站、一号线东山口
【开发商】广州东湖豪苑房地产开发有限公司
【辣妈点评】豪苑的管理十分严密，临近东湖公园，省委, 确是一个居住的好地方，有月保车位七百一个月。
【整体情况】历史资料显示，东湖豪苑占地面积1.24万㎡，建筑面积5.29万㎡，电梯楼，封闭式管理。该楼盘就在海印苑斜对面，西面靠近主干道东湖路，离六号线东湖路站也近。
房产君看的这套是东湖豪苑91平米的两房一厅，西北向。没错，91平米只做了两房，因为是电梯楼，套内实用面积比较低。
先来看看间隔图
厨房站一个人会略感狭窄，带一个生活阳台。细心的网友大概发现了，这套房子是房出阳台，没错，这一带不少二手房都是房出阳台。不过，由于项目靠近东湖路，西面和北面都能看到车流量，即使关了窗，还是会感到吵，到了晚上这种吵杂会更加放大。
培正小学当中的新净电梯房非常少，价格也卖得高。东湖豪苑的二手放盘量很少，毕竟仅有两套。这套业主放盘价为630万，单价6.9万/平米，房产君查阅了链家网，同类型房源仅有3套，价格在6.8万-6.9万/平米不等。
05
【房源】东华市场社区
【楼龄】超过20年
【地址】塘罗涌街10号附近
【地铁】六号线东湖站、一号线东山口
【街道办】大东街东华市场社区居委会
【社区环境】东华市场社区有一定的社区氛围，虽然小区有门禁有保安，但管理比较简单，环境卫生并不是很好。
大门门口有修鞋摊，杂货铺、小宾馆等小商铺，公共地带有不少退休大妈大叔打麻将，看得出来是个老龄化比较高的社区。
北面出来距离东华东路非常近，周边临街商业很多，买东西买菜挺方便。
房产君看的是4楼一套82平米的三房一厅，先来看看间隔图。
楼梯楼的一大优势就是实用率高，这套房子的格局比较方正，实用面积也高，厨房和三个卧室的面积都挺大的，公共走廊部分占用的面积比较小。
这套房主要是东西向，客厅和主卧朝东，两个次卧和厨房朝西，房出阳台。
主人一直自住，保养的也比较干净，房间都做了入墙式的衣柜，铺的是木地板，想卖掉之后换一套大户型。
业主目前放盘价为实收525万，但房产君现场看房时被告知是550万还能再谈，单价也超过6.2万/平米。
06
【房源】山河大街房改房
【楼龄】超过30年
【地址】山河大街64号
【地铁】一号线东山口
【辣妈点评】：房子使用率很高，9成以上，不过这边楼梯楼的使用率都很高。房子东西、南北向都有，一楼的可能有黑屋。
从社区、街道卫生环境基本就可以判断山河大街这一带应该住着不少省委领导，同时靠近军区机关，社区街道很干净。
房产君看的这套房是位于山河大街64号4楼一套68平米的三房两厅，业主放盘价为498万，单价7.3万/平米，据悉目前已经有意向购房者在接洽。
优点：1、房源有大院管理，社区干净，楼道里的墙面一看就是近段时间粉刷过的，楼梯楼走廊空间宽敞，总高6层，社区人文环境好。
2、业主买下这套房源后做了精装修，但自己并未入住。房源建筑面积仅68平米，但实际却能做成三房两厅，和这一带大多数房改房一样，实用率相当高。
3、房源餐客厅和一个次卧朝东，另外两个卧室都朝南，其中一个房出阳台，厨房和厕所在西侧，厨房有两扇窗，一扇朝西，一扇朝南。最关键是，南向望出去都是老别墅，无遮挡，景观也很好。
▲阳台望出去主要是老别墅
缺点：1、房源楼龄超过30年，外立面墙体裸露，很难看。
▲黄色那栋墙皮脱落的就是房源所在
令人吃惊的是，就在这栋墙皮掉渣的老房子隔壁，有一栋5层高的豪宅——新河轩，一梯两户，一共10套房。据中介透露，新河轩没有小户型，都是200-300平米的大户型，单价高达15万/平米，极少有人放盘。
现在明白什么是“大隐隐于市”了吗？
▲新河轩
写到最后，房产君突然想起一位资深学位房投资客曾经说过的话，觉得话糙理不糙。
新房子就像未婚少女，虽然青春靓丽，但不够成熟，幼稚简单。老旧的学位房就像已婚妇女，虽然容颜退却，但成熟理智，富有韵味。
