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序言：政治局会议新举措定调房地产市场态势、方向1.2023年7月24日中央政治局会议在谈及房地产市场时，明确提出：适时调整优化房地产政策。2.2023年8月3日，郑州市房管局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，目的是更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进郑州市房地产市场平稳健康发展。主要内容概括为两方面：一为针对需求方； 二为针对供给方发力。
一、我国房地产市场现状及特点概述
近两年，房地产市场交易活跃度下滑，多地新房、二手房价格处于下跌通道，特别是今年4月份以来，房地产市场出现边际转弱迹象。这些现象的背后折射出一系列中长期因素的变化。首先，房地产发展阶段的变化。2022年中国总人口首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，新房市场进入见顶后的回落阶段。其次，居民按揭买房的积极性下降，房价预期逆转，居民持有房产的意愿下降，房屋流通速度变慢，银行按揭贷款余额减少等。资金流向地产的时代结束了，开发商大规模储备地块的时代也结束了，未来政策重点需要逐步从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”。我国房地产行业发展现状的具体内容，是一个很难准确把握的问题。从信息公开与可信度考虑，选取了在我国主板上市房地产开发企业的公开数据作为客观情况的分析依据。2021年以来，房地产行业债券违约事件频发，市场投资者对房企风险偏好持续走低，行业陷入融资经营负反馈循环。根据Wind数据统计，截至2022年末，我国主板上市房地产开发企业共有101家（剔除了房地产行业大类中主营业务非房地 产开发的主体）。2019—2021年末及2022年9月末，101家上市房企的基本特征概括为：1.上市房企业务规模扩张趋势显著下降101家上市房企的总资产规模合计分别为11.65万亿元、13.32万亿元、13.8万 亿元和13.5万亿元，分别同比增长17.37%、14.29%、3.66%和 -3.1%；营业收入合计分别为2.45万亿元、2.73万亿元、2.97万 亿元和1.62万亿元，分别同比增长21.07%、11.64%、8.61%和 -12.97%。2.行业信用水平下降较快 根据Wind数据统计，截至2023年2月14日，债券余额为1.83万亿元。从房企信用评级来看，主体评级主要集中于 AA、AAA和AA+，占比分别为24.77%、21.75%和17.22%。2021年以来，评级下迁主体显著增加。3.房地产销售增速快速下滑在商品房销售面积和销售额方面，2020—2022年，商品房销售面积分别为17.61亿平方米、17.94亿平方米和13.58亿平方 米，同比增速分别为2.6%、1.9%和-24.3%；商品房销售额分别为17.36万亿元、18.19万亿元和13.33万亿元，同比增速分别为 8.7%、4.8%和-26.7%。4. 自2020年以来净利润持续负增长2019—2021年及2022年前三季度，101家上市房企合计分别实现净利润2998.68亿元、2715.56亿 元、753.15亿元和478.72亿元，分别同比增长15.76%、-9.44%、 -72.27%和-58.3%。5.投资增速持续下滑在房地产开发投资方面，2020— 2022年，房地产开发投资完成额分别为14.14万亿元、14.76万亿元和13.29万亿元，同比增速分别为7%、4.4%和-10%，增速持续下降。6. 房地产行业债务负担仍处于较高水平具体而言，2019—2021年末及2022年9月末，101家上市房企 平均资产负债率分别为79.62%、79.45%、79.73%和79.35%，仍维持在较高水平。2021年以来，房地产行业销售及价格指标快速下滑，居民购房需求快速收缩，短期来看，主要是多种因素的叠加影响。首先，在经济下行、失业风险提升的背景下，居民对未来收入预期较为悲观，倾向于增加预防性储蓄并降低家庭杠杆；其次，房地产行业销售下滑、房价下跌风险加大，居民对房地产市场预期转弱；最后，房地产企业经营困难，期房烂尾风险提升，进一步加 重居民的观望情绪。[1] 上述现象的背后折射出一系列中长期因素的变化。首先，房地产发展阶段的变化。2022年中国总人口首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，新房市场进入见顶后的回落阶段。其次，居民按揭买房的积极性下降，房价预期逆转，居民持有房产的意愿下降，房屋流通速度变慢，银行按揭贷款余额减少等。资金流向地产的时代、开发商大规模储备地块的时代结束了。面对现实情况，多数一线城市尚未出台较大力度的宽松政策；二线城市中多数，尤其是2022年二季度以来，在降低首套购房条件、提高公积金贷款额度、放松落户标准及购房补贴等方面出台了较多的宽松政策；三线及以下城市房地产市场、土地市场受冲击较重，多数地区已基本放开房地产限购。
二、影响房地产市场运行因素考察
房地产市场是由政治经济社会发展多重社会因素、政府市场多层次主体不同动机偏好、阶段性供需关系的变化等多种变量共同作用形成的变动不拘的演进状态。把握这类复杂问题必须分门别类进行。（一）影响房地产市场运行的主体类型影响房地产市场运行主体，从世界主要国家和地区的运行规律来看，房地产市场一般由房地产监管机构、房地产开发经营企业、房地产金融机构、房地产需求主体等构成。以上述四类行为主体为基础，建立起一系列关于房地产建设交易、消费、财税、保障、监管等制度的设计和安排共同保障了房地产市场的有效运转。1.房地产监管机构世界主要国家和地区的房地产监管机构一般由决策协调机构、管理实施机构和咨询服务机构组成。2.房地产开发经营企业房地产开发和经营企业主要包括房地产开发企业、房地产中介咨询服务企业和物业管理企业三大类。3.房地产金融机构各国的房地产金融机构主要包括以商业银行为主的金融机构、互助合作专业住房金融机构、专业政策性住房金融机构和混合型住房融资机构，分别提供住房抵押贷款、合同储蓄、公积金以及混合融资。4.房地产需求主体房地产需求主体一般被划分为刚性需求群体、改善型需求群体、投资投机型需求群体和住房租赁需求群体四大类型。（二）我国房地产市场的主要主体特征根据我国市场经济改革发展的方向——有序市场与有为政府的总体设计，中国的房地产市场主体有不同的特征。1.政府管理机构的积极作为政府是房地产市场的城市建设规划、土地供给、金融支持、税收调节、维持市场稳定，调节供需结构平衡、保障社会公平的主体责任者。综合来看，通过科学的房地产市场调控手段，有选择性地采用财税政策、货币金融政策、宏观审慎政策、行政政策、土地政策和住房保障政策来熨平房地产市场周期性波动。房地产市场的宏观调控本质上是一种预期管理，房价上涨或下跌预期是导致房价过快上涨或下跌的主要动因。与一般宏观调控的预期管理不同，房地产市场调控中的预期管理具有一些自身的特点，预期管理对房价具有重要调控作用。因为之前中国城市房价的大幅上涨已经脱离了城市化、货币、供求等方面因素，只有涨价预期推动才能合理解释。政府采取经济手段、法律手段乃至较强的行政手段对房地产市场进行宏观调控，其根本效果取决于能否改变房价预期；房地产市场调控的本质是预期管理，其实质是要引导和改变不合理的市场预期。从政策实施的正面看，调控房地产市场的主要政策取向是调控市场需求，客观上是试图引导和改变需求背后的预期，属于一种调控预期的管理方式。市场房价预期既影响开发商的供给，也影响购房者的需求，但对需求的影响明显大于对供给的影响，即房价上涨预期会导致购房需求过度扩张。[2]2.房地产经营企业逐利性与垄断趋势经过近几十年的住房商品化改革和房地产行业的发展，房地产行业凝聚了巨额财富。引起关注的是，房地产开发企业寡头垄断格局已显现。尽管中国房地产企业数量众多，但少数龙头企业的行业垄断性较强，具有寡头垄断的行业性质。中海、万科和恒大分列2020 中国房地产开发企业品牌价值榜单前三名，碧桂园、华润、龙湖、保利、融创、富力和世茂分列第四位到第十位。3. 房地产市场需求主体特征房地产市场需求主体较为复杂，既有购房需求主体，也有租赁需求主体；其中购房需求主体包括自住需求与投资需求和投机需求。自住需求主体既包括刚性需求主体，也包括改善性需求主体。投资需求的购房是为了出租获利，投机需求的购房是为了卖出获利，但在房价上涨预期强烈的条件下，投资和投机需求是混在一起的。投资投机型需求群体，在专业知识和对房地产市场的把握判断方面要明显高于其他需求主体，并且在一定程度上能够影响舆论导向和未来市场预期，在同类购房需求群体中具有很强的示范效应。因此，投资投机型购房需求的大规模释放所带来的羊群效应，很容易裹挟其他需求群体，导致整体杠杆率讲一步加大，从而不利于房地产市场稳定健康发展。而政府需要保障的就是其中的刚性需求，尤其是保障性住房需求，以及低收入群体的租赁住房需求；引导改善性需求遏制投资性需求、打击投机性需求。这就要求政策的制定有针对性和倾斜性，提高对购房者合理住房需求的支持度，政策应体现对刚需人群放宽限制，对炒房客严加管控。4. 房地产融资支持机构房地产行业属于重资产行业，其特点是投资大、周期长，在过去一定时期利润丰厚，对地方财政贡献大。房地产企业正常运转常常需要巨额资金维持，因此，房地产企业的发展是离不开金融投资机构的支持。我国的房地产投融资支持机构主要是银行等金融机构。而我国社会主义制度的本质要求，是保障社会公平和共同富裕，政府运用市场和行政管理手段来推动社会经济的稳步有序发展，对社会总体负责。所以，我国的房地产市场也被称为是政策引导加市场调节的独特市场，银行等金融机构对房地产的支持是完全纳入政府的统一协调管理的。它是包括在土地供给、货币政策、金融政策、税收政策等一起作为房地产行业的支持体系的。
三、我国房地产市场的进程及政府调控
我国自从2003 年房价开始结构性上涨以来，中央和地方政府针对房地产市场的周期性波动，先后出台多项调控政策来稳定市场预期。从过去二十年的房地产调控历程可以发现，针对各阶段出现的不同市场形势中国房地产市场调控体系的组织与运行呈现出不同特点。（一）中国房地产调控政策的演变历程中国房地产调控历程大致可以分为五个阶段：第阶段，2004-2007 年。针对2003 年开始的房价过快上涨，政府频繁出台抑制政策。第二阶段，2008-2009年。次贷危机爆发后，政府的调控态度从抑制转变为促进房地产市场消费。第三阶段，2010-2013年。受救市政策的刺激，2009年国内房价暴涨，政府重新收紧对房地产市场的调控。第四阶段，2014-2015年。由于2013--2014 年房价经历了下行调整，政府于2014年9月开始刺激房地产市场，并于2015 年提出化解房地产库存。第五阶段，2016 年至今。由于2016年9月底至10月，一线城市和部分二线城市房价快速上涨，部分城市重启限购限贷政策，调控态度又趋向收紧，总体基调一直延续至2023年7月24日，中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。（二）中国房地产市场调控措施的周期变化调控态度发生转变的背后，是政府调控目标在不同时期的转化。从2003--2008 年的防止市场过热、抑制房价过快上涨，到 2009 年鼓励房地产市场发展以稳定宏观经济，2010-2013 年稳定住房价格、遏制投资投机性购房，2016 年至今的房住不炒、“稳房价、稳地价稳预期”以及构建房地产市场健康发展长效机制等，大多是出于对所在阶段房地产市场形势的“相机抉择”。尤其是2023年7月24 日中央政治局会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，适时调整优化房地产政策；8月3日郑州市房管局、郑州市财政局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确指导方针是放宽市场限制，促进房地产稳步健康发展。
四、我国房地产市场调控的经验
（一）房地产市场调控政策的有效性是实践出来的从不同国家的房地产市场发展轨迹来看，大致都经历过数量型发展阶段、数量与质量型并重阶段以及质量和环境型发展阶段。我国房地产市场调控思路在逐渐从“一步到位”转向“阶梯过渡”，从“以售为主”转向“租售并举”，从“居者有其屋”向居者居其屋”转变。[3]（二）房地产调控政策效应分析通过对中央和地方一系列调控思路和政策工具进行梳理。同时考虑电子数据库中数据可得性、综合性和专业性，分别关注货币政策、财政政策、宏观审慎政策以及行政政策四个方面，从而科学测度房地产调控的政策效果。1. 房地产调控政策的四种类型通过梳理近二十年的房地产调控历程，可以将中国房地产调控政策划分为货币政策、财政政策、宏观审慎政策、行政政策、土地政策和住房保障政策几大类型。2.房地产调控政策的效应分析通过对房地产开发投资增长率、房地产销售面积增长率和房地产销售价格增长率对各分类调控政策的响应程度分析，从分析结果可以看出，房地产开发投资增长率、房地产销售面积增长率对于各分类调控政策的响应程度均显著为负，而房地产销售价格增长率对各分类调控政策的响应程度则并不明显。主要原因在于一个区域的房价水平与该区域的人口结构、供地结构、经济社会发展水平、基础设施和公共服务配套、货币和信贷政策等密切相关，其决定因素是综合性的。短期内房地产调控政策对房价的影响作用有限，所以会出现一段时期“十年九调，越调越高”的局面。不可否认的是，货币政策、财政政策、宏观审慎政策和行政政策对房地产开发投资增长率、房地产销售面积增长率的调控效果均十分明显。总体来看财政政策的分类调控效果要高于货币政策、宏观审慎政策和行政政策。在房地产市场的长效机制建设未完成的情形下，以货币政策、财政政策、宏观审慎政策和行政政策为基础的调控工具在短期内仍然具有一定的效果。（三）房地产市场调控目标归纳1. 房地产市场调控目标是稳定房价我国房地产市场调控一直实行差别化政策，即支持自住需求，抑制投资和投机需求。这实质上就是对房价预期的结构性管理，特别是打破房价上涨预期与投资投机需求的相互作用。2013—2014 年期间，一些城市政府先后放松了本地的房地产调控措施，但并没有从整体上改变市场观望调整的格局。一直到 2015 年，国务院出台了支持市场购房需求的“330 政策”， 再度从宏观层面放开房地产市场调控政策，才使市场对房价上涨的预期再度回升，并引起了2016 年全国各地房价的再度大幅上涨。两次政策调整之后市场需求的大幅反弹都是由于房价上涨预期的强烈回升，而调控的目标都是要保持房地产市场的房价相对稳定，以此来保持经济的稳定，使社会生产生活不断繁荣发展。2. 房地产市场调控的目标是改变购房者的不合理预期新一轮房地产市场调整的原因是多方面的，包括3年疫情的影响、经济增速面临下行压力、人口出生率下降等，其中长期性因素逐步产生较大影响。因此，许多地方政府相继出台了对房地产市场放松调控或加强扶持的政策措施。现在的关键问题是，我国房地产市场是否开始发生根本性变化，由扩张期进入到收缩期？相应地，房价上涨预期是否发生了根本性变化，由上涨预期转变为下跌预期？目前房价预期的变化，主要是上涨预期发生了变化，而下跌预期还没有形成。房价预期主要是分化，而不是全面下行。我国房地产市场宏观调控重点是管理好两个方面的预期：引导房地产市场的供求预期，使市场预期不会过度冲击房价；稳定调控房地产市场的预期，使市场相信政府稳定房价的决心。3. 房地产市场调控的最终目的是促进市场经济健康发展国家实施房地产市场调控政策的最终目的在于促进市场经济健康发展，使房地产价格能够逐步稳定在一个相对合理的区间，保障社会各界的劳动人员都能够有能力承担房地产消费，从而实现国家经济以及地方经济的持续增长。[4]房地产市场需求主体复杂，这就要求政策的制定有针对性和倾斜性，提高对购房者合理住房需求的支持度，政策应体现对刚需人群放宽限制，对炒房客严加管控。调控政策集中出台无疑在最短时间内稳定房地产市场，但密集政策也很大程度上促使一些隐性问题最快的暴露出来，如地方财政压力、房企 “存活” 问题等。若这些危机不能及时化解，稳恐难实现。[5]4.房地产市场的调控必须尊重经济规律科学施策根据我国市场经济改革发展的方向——有序市场与有为政府的总体设计，政府是房地产市场的城市建设规划、土地供给、金融支持、税收调节、维持市场稳定，调节供需结构平衡、保障社会公平的主体责任者。综合来看，通过科学的房地产市场调控手段，有选择性地采用财税政策、货币金融政策、宏观审慎政策、行政政策、土地政策和住房保障政策来熨平房地产市场周期性波动。房地产市场调控措施的效性，主要取决于调控理念是否坚持不变。在经济下行压力较大的情况下，政府难以通过给出紧缩货币的信号来管理预期，只能依靠增加住宅用地供给、扩大住房保障面、限制炒房行为、加强市场监管等发出信号。因此，房价预期管理与货币政策取向存在一定的矛盾，它要求货币政策更多采取结构性调控的方式，避开对房地产市场和房价预期的直接影响，并对房地产融资购房信贷等实施特别的政策。[6]
五、房地产市场的未来展望
2021 年以来，新冠肺炎疫情对世界经济和中国经济形成了巨大冲击，在房地产市场短期调控与长效机制建设并重的大背景下，住房的自住属性和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调将会得到进一步强化。据此我们试着对未来的市场走势进行预测。（一）国家发展规划研判——城市化加速进程并没有停止关于未来的城市化推进速度，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标的建议》中提出，重点要“推进以人为核心的新型城镇化”和“推进以县城为重要载体的城镇化建设”。可以预期的是，改革开放以来中国这一波史无前例的城市化加速进程并没有停止。一大专以上文化人口比例上升。根据教育部《全面提高高等教育质量的若干意见》，公办普通高校招生规模将保持相对稳定，为此设定 2030 年前大专以上文化程度人口比例年均增速为5%。二人均可支配收入增加。根据世行报告《2030 年的中国:建设现代、和谐、有创造力的高收入社会》，人均可支配收入持续增长。三新增住宅用地面积和住房满意仍有进一步改善的空间。（二）未来走势研判——未来房地产市场仍有进一步的发展空间综合人口结构、市场周期、前期需求释放的多重影响，预计未来中国房地产市场将会保持总体回调平稳运行、局部分化的总体走势，但出现持续震荡大幅下跌的概率较小。一方面，调控政策的力度和范围将保持延续性，对投资、投机性需求和市场预期将会起到有效抑制的效果。特别是《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标的建议》提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，进一步凸显了中央坚持调控不放松的坚强决心。另一方面，由于中国目前劳动年龄人口仍将维持高位，新型城镇化和城市更新政策仍将继续推进，未来中国房地产市场还有进一步的释放空间。1.受调控政策影响，投资投机性需求将会受到重点抑制近几年限购、限贷、限价、限售政策在一定程度以上抑制了投资投机需求，市场主体观望情绪十分浓厚。未来投资投机需求可能将目光转向未限购区域或者解除限购区域；未来投资投机需求在政策影响下将会出现回落、市场预期缓慢调整。2.刚性需求将总体回调，城市间分化明显从长期来看，未来中国人口年龄结构呈现出老年人口比例持续上升，中青年人口比例持续下降的格局，人口刚性需求对住房市场的支撑力度会逐步减弱。受市场供需结构的影响，个别城市可能会出台相关刚性需求的差异化保护政策。3.改善性住房需求将成为支撑市场走势的稳定载体改善性需求群体由于买房需求紧迫性要低于刚性需求群体，其金融杠杆率一般要低于投资性需求群体。从中长期来看，由于现有住房年龄人口处于改善性需求群体的年龄段比例较高，“全面两孩”政策滞后影响开始显现，存量住房的房屋质量和舒适度有很大提升空间，追求更好的区位条件和环境质量成为当前改善性需求的重要内容。因此，改善性需求释放将会逐步止跌回暖，成为未来中国住房需求结构的主体以及支撑市场走势的稳定载体。4.存量房市场将会进一步盘活随着中国住房供给的持续增加，住房市场结构已变为巨大存量与有限增量的组合，总量不足的矛盾已基本得到解决，但存量房分配不平衡现象开始凸显，应在保证一定增量供给前提下，去积极盘活二手房市场和租赁房市场。跟据有关方面预计[7]，至2030年中国租赁人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元，规模将是目前的4倍以上。随着城镇化率的不断攀升、重点城市房价的持续高位运行以及政策层面对租赁市场的鼓励，在二手房市场和租赁市场的健康发展方面，会有一个很好的政策预期。参考文献：[1]梁荣栋：《房地产行业信用风险展望》，载《银行家》2023年第四期。[2]郭克莎 沈少川：《中国房地产市场调控中的预期管理——一个理论判断与实证研究》，载《学术研究》2023 年第 6 期。[3]参见闫坤等著：《房地产市场调控政策国际比较研究》，中国社会科学出版社2021年版，第105页。[4]曾小义：《当前我国房地产市场调控中的问题及对策研究》，载《中国住宅设施》2023 年第 2 期。[5]李润泽：《“因城施策” 背景下的地方政府房地产 市场调控政策优化研究》，《中国市场 》２０２２ 年第 ３２ 期。[6] 郭克莎 沈少川：《中国房地产市场调控中的预期管理——一个理论判断与实证研究》，载《学术研究》2023 年第 6 期。[7]参见闫坤等著：《房地产市场调控政策国际比较研究》，中国社会科学出版社2021年版，第131页。
来源：高壮华 京师郑州律所
